广州一豪宅用假车位灌水车位配比开发商满意规划检验要求 广州小区车位配比标准

随着生活水平不断的提高，人们的住房条件进一步的改善，同时对汽车拥有量的持续不断的增加，住宅小区车位的供给与需求之间的矛盾也越发激烈。因此车位配比够不够，也成为很多人买房的一个衡量标准。

然而，即便小区的车位配比达到了1：1.5，业主还是为车位伤脑筋，因为配套的部分机械车位无法使用。该事就发生在牛奶厂板块的招商雍华府。

据招商雍华府部分业主报料，小区负二层的机械车位设计不合理，上层只能垂直升降不能平移；勉强停进去，后尾箱、车门也是打不开。如果拆除机械部分以达到使用条件，又达不到规划验收的车位配比，这锅谁来背呢？

进去出不来，部分机械车位无法使用

招商雍华府位于天河区奥体板块，规划有高层洋房及坡地MINI墅，是广州新晋的豪宅社区。其中一期和二期高层洋房在今年交楼，小区业主约1200多户。

根据广州市国土资源和规划委员会的规划，招商雍华府应该配置地上机动车位77泊，地下机动车位855泊，也就是卖楼时承诺的车位配比达到1：1.5。

然而，在该小区除了一部分有产权的自然车位，在负二层停车场配套了大量机械车位。正是这些机械车位，被业主称之为“假车位”，设计引发集体吐槽。

记者随部分业主等来到现场，尝试操作放下半空中的机械车位，发现这些机械车位只可以垂直运动，上层的车辆不能独立进出。

“下面车不走，上面也别想下来。原本1分钟搞定的事情，现在还要提前打电话，跟下面车位的业主沟通，加长了等待时间”，业主孙先生说。

在车位上方悬挂了停车规格，上下层限高1.55米，限长5米，然而由于车库天花安装了各种管道，导致相当一部分的上层净高只有90-1.10米，除了跑车车型，这个上层车位对于大部分私家车都是形同虚设。

而大点的SUV就连下层车位也开不进去，很多业主经常性发生碰撞。业主王先生向记者熟练展示停车倒库技术，即使顺利停稳后，由于机械车位的铁栏阻挡，车门只能打开一条缝，司机根本无法下车。

记者也进行百度查阅，目前市面上的机械车位主要两种，一个是简易升降立体车库，一个是升降横移立体车库。但简易升降一般都是单个家庭使用，公共场合一般使用升降横移立体车库。如果地下室净高不包括通风管道，净高3.65米左右的话可以建设二层升降横移立体车库。

签署委托改造申请书，风险由谁担？

南都记者了解到，二期车位已经销售和出租完毕。记者在业主提供的《二期负二层机械车位长租价格单》上看到，每组在22万左右，比单个自然车位便宜6万-8万左右。

11月中旬，一期车位开始公示，销售时间为12月18日，每组车位都氛围上下两层计价，月租分别为800元，一次性整租20年的报价未公示。

公示期间，部分业主与开发商就机械车位的设计和使用问题，进行了多次沟通。随后，在小区停车场的公告栏上，张贴了一份《关于一期车位租售方案的情况说明》。公告强调，一期规划车位为226个，机械车位680个，合计906个，车位数量得到广州市国土资源和规划委员会和广州市房地产测绘院的认定。

然而，有二期业主和记者说，为了正常使用，自己不得不拆除机械车位的机械部分。“当时都是强制性要求我们签一份《机械车位委托改造申请书》，称业主同意对机械车位设备做拆除并恢复成普通车位”。

然而，一旦签署，业主擅自拆除机械车位，又达不到规划验收的车位配比，这锅谁来背呢？

按照《申请书》所强调得：“业主认可并接受因该车位实施改造而导致该车位发生空间结构等变化，不会就此向开发商提出赔偿损失等要求”。

“生效后，业主不得撤回该申请书，并承诺不再另行委托任何其他地方进行本申请书所述之改造事宜”；“由此产生的不利后果由业主本人承担，不得向开发商主张任何权利或要求返还任何款项”。

“这是违法违规的行为，业主花钱拆除了，又达不到规划验收的车位配比，到时又责令恢复原状，劳民伤财为哪般？”业主孙先生质疑，开发商存在误导行为，就是将风险转嫁给业主。

业主提出10项整改诉求

为什么明明不能使用，还要设计这种奇葩车位呢？这种实测不能使用的奇葩车位，究竟是怎样通过规划验收的呢？有业主猜测，这仅仅是为了通过小区的车位验收配比。

针对以上的问题和质疑，招商雍华府部分业主提供了一份10项整改意见，最重要的包含：拒绝虚假特殊车位、高度不够的注水车位、停放存在安全问题的凑数车位，除掉不可用、不能用、不能独立进出的车位后，一期车位配比须达到 1：1.5 的规划要求；所有车位的长、宽、高须符合相关设计规范，每一个车位均须能独立使用且方便存取；目前的机械车位架，存在质量隐患，部分存在与管线或其它相关设备距离过近的问题，须予以解决 。

业主还提出，按《穗国土规划核实【2018】40 号》，一期花园不设计车位，开发商对一期车位的整改不可占用一期花园设停车位以满足规划车位配比。一期车位整改完毕后，开发商须公示各项验收合格证明文件，包含但不限于消防验收文件、停车设备质检合格证明文件、安装监督检验 合格证明、使用登记证、设备质量检测、安装验收等相关证明文件。

此外，业主还对价格和销售提出意见。认为机械车位数在一期车位配置中占绝对比重，故而应在机械车位全盘整改完毕验收合格后方可对一期车位进行租售，产权车位不得在机械 车位改造完毕前单独进行公示和销售；且不能因整改原因导致一期车位的租售价格高于周边楼盘的车位租售价。

开发商回应：机械车位的各项指标是满足规划验收要求

记者查阅，招商雍华府由招商地产广州公司旗下的项目公司广州联州房地产有限公司、广州联森房地产有限公司开发。

项目公司回应，招商雍华府一期共有住户564户（高层496户、叠墅68户），总车位数906个，整体车位配比1:1.5，其中机械车位680个，产权车位226个；2019年12月暂无租售计划。

其认为，94%的机械车位尺寸符合车位尺寸要求，上下均可以正常停放业主所说的SUV。机械车位通过了规划验收，也取得了规划验收合格证相关文件，机械车位的各项指标是满足规划验收要求的，实际上也是满足停车需求。

从二期车位的销售和使用情况去看，机械车位上下两个多为具有两个车的一个业主使用，二期车位仍有富余，即使机械车位一组给一个业主使用，整体一期车位每户都达到约1:1的配比。

公司在住宅销售前已在销售现场阳光公示中公示本项目将采用机械车位，且报建为双层机械车位符合规划并通过验收。相关监管验收材料及合规性证明均已一并公示。

机械车位通过了规划验收，也取得了规划验收合格证相关文件，机械车位的各项指标是满足规划验收要求的，存在及个别因客观原因净高不足的车位，公司会根据需求积极整改。

专家看法：若不能正常使用，就要整改

《广州市机械式立体停车设施安装管理办法》规定，按照建设工程管理的机械式立体停车设施，应当符合建设工程质量管理有关法律法规，建设单位、勘察单位、设计单位、实施工程单位等参建各方对工程建设的质量安全承担主体责任，住房和城乡建设部门、交通运输部门按照职责分工对工程建设的质量安全进行监督。

广州静态交通协会常务副秘书长蒋有清表示，目前广州市打击规划“钻空子”的行为，也是有法可依的。根据出台的《管理办法》，如果不能正常使用的话就要整改，否则有关部门会依法处罚。

律师说法：车位无法使用，业主可起诉索赔

《广州市机械式立体停车设施安装管理办法》规定，为了满足工程建设项目停车配建指标安装的机械式立体停车设施，经规划核实投入到正常的使用中后，建设单位或者管理单位应当保持设施正常运行，不得擅自拆除。拆除后不符合工程建设项目停车配建指标的，由城市管理综合执法机关依照《广州市停车场条例》第六十条有关法律法规做处理。

广东尚情律师事务所律师李永快认为，关于配套机械车位，开发商应该主动公开，同时业主也能够最终靠公开申请的渠道获得相关信息。因为开发商提供的车位无法使用，本身存在违约，业主可以配套设施不完备，延迟交楼存在违约进行起诉索赔。

南都记者王艳玲 李冠祺 叶晓文 摄影李冠祺